분양 원치 않으면 최대 4년 더 거주
LH, 5억초과 주택 초과분 ‘분할납부’
임차인들 ‘투쟁예고’…마찰 불가피
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10년 임대주택의 분양전환 가격은 원래 계약대로 감정평가 금액으로 정해지게 됐다.
대신 분양을 원하는 임차인에 대해 장기저리 대출 상품을 제공하거나 분할 납부를 허용해주고, 분양을 원치 않는 임차인에게는 최대 4년간 거주할 수 있게 해 준다.
이같은 방침에 임차인들은 그간의 우려가 현실화 되었다며 강력 반발하고 있어 당분간 마찰이 불가피할 전망이다.
국토교통부는 18일 이같은 내용의 ‘10년 임대주택 임차인의 주거불안 지원 대책’을 발표했다.
우선 국토부는 분양전환 가격 산정방식을 바꿔 달라는 10년 임대 임차인들의 요구는 받아들이지 않고 감정평가로 정하는 방식을 고수했다. 10년 임대는 ‘감정평가 금액 이하’로 정해지는데, 그동안 판교 등 수도권 인기지역의 집값이 급등해 10년 임대의 분양전환 가격이 크게 오를 전망이기 때문이다.
특히 5년 공공임대의 분양전환 가격은 조성원가와 감정평가 금액의 산술평균으로 결정돼 형평성 문제도 제기된다. 이에 대해 국토부는 분양전환 가격 산정에는 원래 공급 계약에서 정한 바를 따라야 한다고 결론냈다.
다만 분양전환 가격은 지방자치단체장이 선정한 2개 감정평가 법인이 평가한 감정평가금액을 산술평균해 정하도록 했다. 또 분양전환과 관련해 사업자와 임차인이 시기와 절차, 대금 납부방법, 주택 수선·보수 등 제반 사항을 협의하도록 하고, 분쟁이 있을 경우 임대주택분쟁조정위원회에서 조정을 받도록 제도를 개선하기로 했다.
분양전환을 받으려는 임차인의 자금 부담을 덜어주는 방안도 마련됐다.
우선 임대 사업자의 분양전환 통보 후 임차인의 사전 검토와 자금마련 준비가 충분히 이뤄질 수 있도록 준비기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장했다.
임차인이 무주택자이고 해당 주택이 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하인 경우 장기저리 대출 상품 등을 마련해 주기로 했다.
대출규제의 경우 5년 임대와 마찬가지로 투기지역이나 투기과열지구로 지정되기 전에 임차인이 입주계약을 체결한 경우 주택담보대출비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했다.
LH는 분양전환 가격이 5억원을 초과하는 주택은 초과분에 한해 최대 10년간 분할 납부를 할 수 있게 할 예정이다.
분양전환을 원치 않는 임차인에 대해서는 임대기간 연장을 추진한다. 이는 가격이 급등한 단지에서 국민주택 규모 이하인 주택의 무주택자 임차인이 분양전환을 포기했을 때 적용된다.
가격이 급등했다는 것은 입주자 모집공고시 주택가격 대비 분양전환 가격의 상승률이 최근 10년간 전국 아파트 가격 상승률의 1.5배를 초과한 경우로, 수도권의 웬만한 10년 임대는 대부분 포함된다.
영구임대주택 거주 조건을 충족한 주거취약계층에게는 8년간 거주할 수 있게 할 예정이다. 국토부는 이를 위해 ‘공공주택 특별법’과 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 내년 상반기까지 개정할 방침이다.
그러나 해당 지역 주민들은 강력하게 반발하고 있다. 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회 김동령 회장은 “결국 임차인들의 분양전환우선권을 빼앗아 건설업체와 투기세력들에게 폭리를 안겨주겠다는 꼴”이라며, 국토부는 물론 청와대와 정치권을 상대로 강력 투쟁에 나설 것임을 예고했다.
한편 내년에 분양전환이 예정된 단지는 판교 4000가구와 동탄·무안 1000가구 등 5000가구이며 2020년에는 판교 1000가구, 오산·제주 1000가구 등 2000가구가 분양으로 전환된다.
