현재 매매가 2년전 전셋값보다 낮아
주택 팔아도 전세금 내주지 못할 판
역전세난 심화에 투기수요 조짐까지
지방 일부 지역의 집값 하락이 가속화하면서 ‘깡통주택’, ‘깡통전세’가 속출하고 있다.
매매가격이 2년 전 세입자와 계약한 전세 보증금보다 낮아 집주인이 집을 팔아도 전세금을 내주지 못하는 것이다. 2년 전보다 전셋값이 떨어져 집주인이 재계약을 하며 돈을 내줘야 하는 곳들은 부지기수다. 이러한 역전세난으로 인해 집주인-세입자간 갈등과 분쟁도 심화되고 있다.
◆‘전셋값＞매맷값’ 가격 역전…임대차 분쟁 확산
12일 부동산업계와 국토교통부, 한국감정원 등에 따르면 최근 경남, 경북, 충남, 충북 등 지방을 중심으로 ‘깡통주택’과 ‘깡통전세’가 늘고 있다. 대부분 장기간 매매·전셋값이 동반 하락했거나 2년 전 대비 매매가격이 전셋값보다 더 많이 떨어진 지역들이다.
창원시는 현재 매매가격이 2년 전 전셋값 밑으로 떨어지면서 재계약 분쟁이 늘고 있다. 성산구 대방동 S아파트 전용면적 84.9㎡는 2년 전 전세가 2억∼2억2000만 원에 계약됐는데 현재 매매가격이 이보다 평균 4000만원 낮은 1억6000만∼1억8000만 원으로 하락했다. 2년 전 매매가격이 2억3000만∼2억6000만 원 선이었는데 그간 8000만∼1억 원 이상 떨어지면서 전셋값이 매매가격보다 높은 역전 현상이 발생한 것이다.
이 주택형의 전셋값도 현재 1억4000만∼1억5000만 원으로 2년 전보다 내려 집주인이 집을 팔지 않고 전세를 재계약하려면 6000만∼7000만 원을 세입자에게 반환해야 한다.
전용 48㎡도 2년 전 전세계약이 7500만∼9000만 원에 계약됐는데 현재 매매가는 6000∼7000만 원에 그친다. 현재 전셋값도 매매가와 비슷한 6000만∼7000만 원 선이어서, 2년 전 맺은 전세를 재계약하려면 집주인이 1500만∼2000만 원 이상 내줘야 한다.
한국감정원의 주택가격 통계에 따르면 창원시 성산구는 최근 2년 새 아파트값이 21.87% 하락했다. 이 기간 전셋값이 13.28% 내린 것에 비해 매매가 낙폭이 훨씬 크다.
감정원 조사 결과 최근 이 지역에서 거래된 전세 물건의 65%가 ‘깡통전세’ 위험군에 속한 것으로 나타났다.
경북과 충청권 곳곳에서도 역전세난 문제가 심각하다.
구미 옥계동 K아파트 전용 59.85㎡는 2년 전 전셋값이 6100만∼7100만 원 선이었는데 최근 실거래 매매가는 4000만∼5000만 원 선에 그친다.
청주 상당구 용암동 F아파트 전용 51.9㎡는 2년 전 전셋값이 1억3500만∼1억4000만 원인데, 현재 매매가격은 1억2800만∼1억3000만 원으로 2년 전 전셋값보다 싸다.
일부 지방의 경우는 현재 매매가격이 전셋값과 비슷하거나 오히려 높은 곳도 나오면서 이를 이용한 투기수요까지 나오고 있다는 전언이다. 전문가들은 매수자가 이런 상황을 악용할 경우, 전세금을 떼이거나 보증금을 제때 돌려받지 못해 세입자들의 피해가 더욱 커질 것으로 우려하고 있다.
◆입주물량 증가, 지역 경제 위기 겹쳐 ‘설상가상’…임차인 피해 최소화해야
2010년 이후 지속된 수도권 주택시장 침체로 2014∼2016년에 걸쳐 지방을 중심으로 새 아파트 분양이 크게 증가하면서, 지난해부터 이들 지역의 입주물량이 급격하게 늘었다.
부동산114 조사 결과 경남도의 경우 2010년대 초반 연평균 6000∼2만 가구에 불과하던 새 아파트 입주물량이 지난해 4만여 가구로 2배 이상 급증했다.
올해 입주물량도 3만7000여 가구에 달하고 내년 역시 3만5000여 가구의 입주가 대기중이어서 ‘물량 폭탄’의 후폭풍이 내년까지 이어질 전망이다.
2015년까지 입주물량이 연평균 5000∼1만2000가구에 그쳤던 충남도도 2016년에는 2배가 넘는 2만2500가구로 준공이 늘어난 데 이어 지난해 2만4500가구, 올해 2만6000가구로 연속해서 증가하고 있다.
충북 역시 2010년 초반 연평균 5000가구 미만이던 입주물량이 올해 2만2000여 가구로 급증했다.
평창동계올림픽 이후 매매, 전셋값 하락세가 두드러지고 있는 강원도는 지난해까지 입주물량이 5500여가구에 그쳤지만 올해는 입주물량이 3배가 넘는 1만8000가구에 육박하고, 내년에도 1만7000여 가구가 준공돼 역전세난이 우려되고 있다.
지방은 입주물량 증가와 함께 조선·자동차 등 지역 기반 산업의 위기로 경기침체까지 한꺼번에 들이닥치며 집값 하락이 가속화하고 있다.
지방의 집값 하락과 역전세 문제는 심화하고 있지만 정부의 대응은 미온적이다.
국토교통부가 지난 9·13대책에서 지방 미분양 관리를 강화해 미분양이 많은 지역의 주택공급 물량을 조정하고 깡통전세, 역전세 위험지역의 세입자 보호를 위해 전세보증금 반환보증에 대한 위축지역 특례제도를 도입하기로 한 것이 조치의 전부다.
미분양 관리지역에서 시행하는 전세금 반환보증 특례보증은 전세계약 종료 6개월 전까지 가입을 허용하고, 보증기관의 보증금 대위 변제에 따른 임대인의 지연 배상금을 6개월간 면제해주는 것인데 최근 급증하고 있는 임대차 분쟁에 대한 근본적인 대책으로는 미흡하다는 지적이 많다.
정부가 지방 등 집값 하락지역을 보호하기 위해 도입한 ‘청약위축지역’은 실익이 없다는 이유로 아직 한 군데도 지정되지 않았다.
국토교통부 관계자는 “지방 역전세난은 지속적으로 모니터링중이지만 그간 많이 올랐던 집값이 안정을 찾아가는 과정에서 나타나는 현상으로 정부가 손 쓸 방법이 별로 없다”며 “아직 전세보증금 반환보증 특례제도 외에 다른 지원방안은 고려치 않고 있다”고 말했다.
