한도 약 24%↓·미처분시 50%↓
젊은 직장인 장래예상소득 반영
내년부터 시행되는 총부채상환비율(DTI·Debt To Income)의 새로운 계산식은 다주택자와 무주택자의 대출 가능 금액을 줄일 수도, 늘릴 수도 있다.
다주택자의 주택담보대출에 대해 기존 주택담보대출의 원금까지 원리금 상환액으로 잡는 게 신(新) DTI의 핵심인 만큼 전체적인 대출가능금액은 줄어든다.
금융위원회와 금융감독원은 26일 금리 3.24%에 원리금 균등분할상환인 주택담보대출의 대출가능금액이 신 DTI에 따라 어떻게 달라지는지를 예시를 통해 설명했다.
금융당국은 우선 주택담보대출 외에 다른 대출은 없다고 가정했다.
주택담보대출을 1건 보유한 A씨(연소득 7000만 원)가 30년 만기로 조정대상지역 아파트를 또 사려고 하는 경우를 살펴보자.
다른 대출이 없는 A씨의 기존 주택담보대출은 원금 1억 8000만 원, 금리 3.5%, 20년 분할상환이다.
조정대상지역은 DTI가 50%지만, 주택담보대출이 2건 이상이기 때문에 40%로 낮춰 적용된다.
이렇게 해서 받을 수 있는 대출은 최대 3억 8900만 원이다.
일단 A씨는 신 DTI에 따라 기존 주택을 2년 안에 처분할지를 선택해야 한다.
처분할 경우 신규 주택담보대출의 만기 제한(15년)이 적용되지 않는다.
그렇지 않으면 실제 만기와 무관하게 DTI를 계산할 때 만기가 제한된다.
처분 조건부로 대출할 경우 3억 8900만 원이던 대출 한도는 2억 9700만 원으로 9200만 원(23.7%) 줄어든다.
기존 대출의 원금(1억 8000만 원)을 대출기간(20년)으로 나눈 900만 원(연간 원금 상환액)이 DTI 분자에 추가되기 때문이다.
기존 주택을 처분하지 않을 경우 대출 가능 금액은 절반 이하로 확 줄어든다.
만기 제한이 붙기 때문이다.
즉 새로 받으려는 대출의 만기를 은행과 30년으로 약정해도, DTI를 계산할 때는 15년 안에 다 갚아야 하는 것으로 계산된다.
대출 한도는 1억 8400만 원으로 2억 500만 원(52.7%) 줄어든다.
연 소득 1억 원인 B씨도 주택담보대출 1건을 갖고 있다.
그는 투기지역 아파트를 사면서 만기 30년 대출을 받으려고 한다.
기존 주택담보대출은 원금 2억원, 금리 3.0%, 20년 분할상환으로 가정했다.
일단 B씨는 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건을 붙여야 대출을 받을 수 있다.
투기지역은 DTI가 40%다.
B씨의 2건 이상 주택담보대출에 해당하므로 DTI는 30%로 더 낮아진다.
이렇게 해서 추가 대출 한도는 4억 1100만 원으로 나왔다.
신 DTI가 시행되면 B씨의 대출 한도는 3억 2000만 원으로 9100만 원(22.1%) 줄어든다.
기존 대출의 원금 2억 원을 20년으로 나눈 1000만 원이 역시 DTI 분자로 반영되기 때문이다.
A씨와 B씨처럼 대출가능금액이 줄어드는 경우만 발생하는 것은 아니다.
신 DTI는 분모인 연간 소득의 계산 방식도 변경되기 때문이다.
30세 직장인 C씨는 지난해 3500만 원, 올해 4000만 원이 증빙 소득이다.
아직 집을 마련하지 못한 그는 당연히 주택담보대출도 없다.
내년에 조정대상지역 아파트를 사면서 만기 20년으로 대출을 받으려 한다.
현재 C씨가 받을 수 있는 대출은 최대 2억 9400만 원이다.
신 DTI에 따라 은행은 C 씨의 장래예상소득을 계산한다.
가장 최근 소득은 4000만 원이지만, 앞으로 소득이 늘어날 것으로 보고 1.31을 곱한다.
이 비율은 은행마다 조금씩 다를 수 있다.
이렇게 추정된 장래예상소득은 5239만 원이다.
C씨는 기존 주택담보대출이 없는 무주택자이기 때문에 신 DTI에 따른 대출가능금액 감소 영향이 없다.
장래예상소득 증가분만 반영된 C씨의 대출 한도는 3억 8500만 원으로 9100만 원(31.0%) 증가한다.
